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(转载)《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》解读
作者: 来源: 时间:2018-03-06
 

    为进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作,按照《潍坊市人民政府关于公布市政府规章规范性文件清理结果的决定》(潍政发〔201710号),市住建局组织修订了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》(潍政发〔20137号,以下简称《办法》),征求了各县市区、市属各开发区和有关部门的意见,形成了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法(送审稿)》(以下简称《办法(送审稿)》),201827日市政府第17次常务会议审议通过,自2018315日开始施行。     一、文件修订背景     (一)《办法》即将到期。《办法》自201341日实施以来,在规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作、维护公共利益和保障被征收人的合法权益方面发挥了重要作用,得到了房屋征收部门和被征收群众的普遍认可。目前,《办法》将于2018331日到期。 (二)原房屋征收搬迁费、临时安置费等相关费用标准已废止。《办法》第六十条规定,市区内被征收房屋搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的补偿标准由市物价部门制定,我市市区范围内的房屋征收搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等相关费用标准一直由物价、财政、住建3部门联合行文公布执行,各县市结合各自实际自行制定具体标准并发布执行。2017615日,因房屋拆迁安置补偿价格及补助费项目未列入现行《山东省定价目录》(201611日施行),市发改委按照清理规范性文件的有关要求,将201583日市发改委、财政局、住建局联合印发的《关于继续执行市区房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准的通知》(潍发改物价〔2015129号)废止。     二、修订的主要内容     (一)修改发文依据。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》已于201531日发布实施,《山东省城市房屋拆迁管理条例》同时废止。根据省条例,《办法(送审稿)》依据由《山东省城市房屋拆迁管理条例》修改为《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》 (二)增加房屋征收补偿方案确定执行条件。根据27日市政府第17次常务会议要求,在第八条增加一款:各县(市、区)房屋征收补偿方案要经市人民政府同意后方可确定执行。 (三)修改相关附属设施补偿依据。采纳市发改委意见将《办法》第四十一条:被征收人自费安装的固定电话、有线电视、宽带、空调、太阳能等,按照物价部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿……修改为:被征收人自费安装的有线电视按照价格主管部门规定的新装有线电视一次性建设费给予补偿;被征收人自费安装的固定电话、宽带、空调、太阳能等移装费按照市场价格给予补偿;被征收人自费开户的管道燃气、暖气,按照实际缴纳的开户费用给予补偿。 (四)修改搬迁、临时安置等相关费用标准制定主体。依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十六条搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准,由设区的市人民政府制定并向社会公布规定,将原《办法》第六十条:市区内被征收房屋搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的补偿标准由市物价部门制定……”,修改为:搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准,由潍坊市人民政府制定并向社会公布。 (五)公布市区搬迁、临时安置等相关费用标准。参照青岛、烟台做法,在办法修订稿中增加附件,潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准。具体标准,维持原市发改、财政、住建3部门文件确定的标准不变。     四、征求意见情况     办法征求了各县市区政府、市属各开发区管委会和市发改、财政等相关部门意见。其中,市发改、财政部门意见已采纳,其他县市区和部门、单位均无意见。     五、内容解读     新《办法》共分564条和附件。分别为第一章总则、第二章征收决定、第三章补偿、第四章罚则、第五章附则、附件。     第一章   

 

 

   

 

 

   

   

   

   

 

 

 

 

 

第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》,结合本市实际,制定本办法。 【解读】本条是关于《办法》制定目的和依据的规定。 一、制定目的主要是规范国有土地上的房屋征收与补偿工作,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益。 二、制定依据主要有:《宪法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称为《条例》)、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等。     第二条 在本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿,适用本办法。 【解读】本条是关于本《办法》适用范围的规定。本《办法》只适用于本市行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋征收活动,但不限于城市规划区内。本《办法》不适用于集体土地房屋征收与补偿活动。     第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。 【解读】本条是为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,而为其设定的基本原则。 房屋征收与补偿应遵循以下四个原则: 一、决策民主的原则。决策民主是指决策的形成通过民主程序,保障人民群众充分参与权、知情权,听取人民群众的意见,体现和反映人民群众的意愿和要求,维护他们的根本利益。 二、程序正当的原则。程序正当就是要求政府严格遵循法定程序,从而依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。 三、结果公开的原则。作为依法行政的基本要求,作为阳光征收的配套措施,补偿方案公开、评估结果公开、补偿结果公开是办法的重要内容,它可以打消许多被征收人的顾虑、防止暗箱操作、确保公平,而赢得被征收人的支持。 四、公平补偿的原则。一方面是指补偿与被征收财产价值相当,体现了政府征收虽然有强制性,但是在补偿上不应让为公共利益作出贡献的被征收人吃亏;另一方面是指对全体被征收人应当适用统一的标准,体现被征收人之间的公平。     第四条 市、县(市、区)人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作。 镇(街道)政府(办事处)和村(居)民委员会应当按照上级人民政府的统一安排和统一组织,协助做好房屋征收与补偿工作。 【解读】本条是关于房屋征收与补偿工作管理体制的规定。 本条规定包含两层含义:一是房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府;二是市、县级人民政府所辖的镇(街道)政府(办事处)和村(居)民委员会应当按照上级安排,在政府统一组织,按照职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利开展和社会稳定。     第五条 市、县(市、区)住房城乡建设主管部门为房屋征收部门(以下简称房屋征收部门),负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市房屋征收部门主要承担以下职责: (一)研究制定全市房屋征收与补偿的有关政策; (二)检查指导全市的房屋征收与补偿工作; (三)对各区年度征收计划、征收项目补偿方案、资金监管、征收决定、补偿决定、信息公开情况和房屋拆除方案等进行备案审查; (四)组织市房地产价格评估专家委员会对被征收房屋的评估结果进行鉴定; (五)对市重点建设项目房屋征收工作进行协调、指导和监督; (六)法律法规和市政府赋予的其他职责。 【解读】本条是关于市、县(市、区)房屋征收部门职责的界定。 强调的是政府各职能部门之间的分工协作和整体配合,并规定县级人民政府确定的房屋征收部门在征收与补偿工作中应当接受上级部门的指导和监督等。     第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为实施监督,并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 【解读】本条是关于房屋征收实施单位的规定。 该规定是针对房屋征收与补偿工作的实际情况制定的,目的在于保障房屋征收补偿工作按时完成。这里包含三层意思:一是考虑到房屋征收部门由于受编制、人员、设施设备、条件等限制,很难承担房屋征收大量的具体工作,可以委托实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作;二是房屋征收与补偿工作是一项政策性、群众性很强的工作,强调房屋征收部门应当加强对受委托的房屋征收实施单位的指导、监督和检查,促使其掌握政策、熟悉业务、接受群众监督、遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷,保护被征收人的合法权益。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为承担委托合同权限和范围内的责任;三是强调了接受委托的单位不得以盈利为目的。这里所说的不得以盈利为目的,是指房屋征收实施单位这个主体本身不得以盈利为目的,并不排除具体工作经费的保障,防止以盈利为目的的单位参与房屋征收,容易造成与被征收人争利的矛盾。     第七条 发改、财政、规划、国土、市政、审计、公安、工商、税务等部门,应当依照有关规定和职责分工,相互配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 【解读】本条是关于房屋征收工作政府各职能部门之间分工协作和整体配合的规定。 房屋征收工作是一个复杂的、社会性的系统工程,尤其是政府作为征收的主体,启动征收程序之后,更需要各部门之间的精诚合作和协调配合。 

   

   

   

 

   

 

   

   

   

   

   

   

 

   

   

   

 

   

   

   

   

   

   

   

   

   

 

   

   

 

   

   

 第八条 各县(市、区)房屋征收补偿方案要经市人民政府同意后方可确定执行。 建立房屋征收部门联席会议机制,研究拟订房屋征收与补偿政策,推动房屋征收项目启动、房屋征收条件审核和征收补偿方案审定以及开展房屋征收的统筹协调等工作。 【解读】本条是关于建立房屋征收部门联动机制的规定。 目的在于规范房屋征收与补偿活动,提高房屋征收与补偿实施工作的质量和效能,保障依法征收、公平补偿。 第九条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。 【解读】本条是关于对违法征收举报的规定。 制定本条的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人的合法权益。政府和行政机关对行政相对人有管理权,人民群众对政府及其工作人员享有举报的权利。     第二章 征收决定 第十条 市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定前,有关部门应当履行下列职责: (一)发改部门负责会同房屋征收部门将保障性安居工程建设、旧城区改建纳入国民经济和社会发展年度计划。 (二)国土部门负责对拟征收范围内的土地面积、用途等情况进行调查摸底。 (三)规划部门负责会同房屋征收、市政、国土等部门,共同对拟征收范围内未经登记的建筑依法进行认定。 (四)财政部门负责征收补偿费用的筹集,确保征收补偿费用足额到位、专户储存、专款专用。 (五)房屋征收部门负责对拟征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、租赁等情况进行调查摸底,委托房地产价格评估机构对拟征收范围内的房屋进行预评估,落实房屋产权调换房源,做好房屋征收补偿费用预算,拟定征收补偿方案,报同级人民政府。 【解读】本条是关于房屋征收决定前各部门职责分工的规定和前期需做的工作。 本条规定保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,也就是说应当经市、县级人民代表大会审议通过,方可实施房屋征收。此工作由发展改革部门会同房屋征收部门完成。 对拟征收范围内的土地面积、用途等情况依国土资源部门进行调查的数据为依据。 对拟征收范围内未经登记的建筑依规划部门会同房屋征收、市政、国土等部门共同认定为依据。 征收补偿费用的足额到位,是指用于征收补偿的货币、实物两部分的数量应当符合征收补偿方案的要求,能够保证全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。专户存储、专款专用是保证补偿费用不被挤占、挪用的重要措施,此工作由财政部门负责完成。 对征收房屋情况进行调查摸底,委托房地产价格评估机构对拟征收范围内的房屋进行预评估,是确定拟补偿金额的前提和基础,对确定拟征收补偿至关重要。为提高工作效率,减少阻力,房屋征收部门应当争取人民政府协调房屋征收范围内镇(街道)政府(办事处)和村(居)民委员会配合进行相关调查摸底。 第十一条 房屋征收补偿方案的内容包括: (一)房屋征收范围、被征收人、评估期限、签约期限; (二)被征收房屋的基本情况; (三)补偿方式、被征收房屋的补偿标准和评估办法; (四)用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、户型、套数,产权调换房屋的选购方法; (五)临时过渡方式、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费; (六)补助和奖励等。 【解读】本条是关于房屋征收补偿方案具体内容的规定。 房屋征收涉及公民重要的私有财产,在强调为了公共利益需要征收房屋的同时,应当严格规范房屋征收活动,房屋征收补偿方案具体内容要详细,便于执行,有利于更好地保护被征收人的合法权益。 第十二条 市、县(市、区)人民政府对房屋征收补偿方案是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他法律法规进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日。 拟被征收人提交意见的,应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式送达房屋征收部门。 【解读】本条是关于征收补偿方案的论证、征求意见、拟被征收人提交意见方式的规定。 其主要目的是为了规范政府的征收活动,切实保证在征收、补偿活动过程中统筹兼顾公共利益和被征收人利益,进一步扩大公众参与面,保障群众的知情权、参与权、建议权。 房屋征收工作涉及社会公共利益,也涉及被征收人的切身利益,只有得到被征收人的理解和配合,房屋征收工作才能顺利开展。因此,本条内容旨在确保征收过程的公开、公正、透明以及被征收人的参与权,以获得被征收人的理解、配合和支持,确保房屋征收工作顺利开展。 第十三条 房屋征收部门将征求意见情况和根据公众意见修改情况进行汇总,报同级人民政府研究后公布。 因旧城区改建需要征收房屋,超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的,市、县(市、区)人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。修改后的补偿方案得到80%以上的被征收人同意后,方可发布征收决定。 【解读】本条是关于市、县级人民政府公布征求意见情况的规定以及因旧城区改建需要征收房屋的特别规定。 旧城区改建存在涉及面广、人数多、征收补偿情况复杂的特点,有必要从征收程序上作出特别限制。规定50%是为了符合《条例》第十一条中多数被征收人的规定。参加听证会的代表应当包括被征收人代表和社会各界公众代表。市、县级人民政府应当听取公众意见,就房屋征收补偿方案等群众关心的问题进行说明。依据听证情况,市、县级人民政府应当对征收补偿方案进行修改完善,规定80%是为了对合理意见和建议充分吸收采纳,使方案更符合被征收人的利益。本条明确了责任单位为市、县(市、区)人民政府。 第十四条 市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。评估工作可委托房屋征收部门会同相关部门组织,并形成评估报告。 【解读】本条是关于社会稳定风险评估的规定。 市、县(市、区)人民政府作出征收决定前,先做社会稳定风险评估。把社会稳定风险评估作为作出房屋征收决定的必经程序,通过风险评估及早发现征收项目中存在影响社会稳定的隐患,并采取有效措施予以化解,是从源头上预防和减少征收矛盾纠纷,把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措。 第十五条 房屋征收决定涉及被征收人300户以上的,应当经同级人民政府常务会议研究决定。 【解读】本条是关于被征收人300户以上的的征收决定的规定。 房屋征收决定涉及被征收人300户以上的,应当经同级政府常务会议讨论决定。主要有三个考虑:一是涉及面广,维护被征收人合法权益任务工作较重较多,需要深入细致做好;二是要认真研究做好群众工作,切实维护群众权益,促进社会和谐发展;三是对重要的事项更需要进一步加强程序规范、约束,促使政府更为慎重地行使征收权,切实做好有关工作。规定300户主要是考虑潍坊实际,也是《条例》第十二条的细化。 第十六条 市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定时,必须具备下列条件: (一)房屋征收部门书面确认的建设项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的审查意见和符合法定程序的征收补偿方案; (二)发改部门书面确认的建设项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见;保障性安居工程建设、旧城区改建项目已纳入国民经济和社会发展年度计划的审查意见; (三)国土部门书面确认的建设项目符合土地利用总体规划的审查意见; (四)规划部门书面确认的建设项目符合城乡规划和专项规划的审查意见; (五)房屋征收部门书面确认的房屋征收补偿专项资金足额到位的证明; (六)认定房屋征收的风险等级较低或消除不稳定因素的措施可行有效的社会稳定风险评估报告。 【解读】本条是关于确需征收房屋作出征收决定必须具备条件的规定。 作出房屋征收决定前必须具备的条件,一是因公共利益确需征收房屋的建设活动;二是符合四个规划、一计划,即:国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,并经本级人民代表大会审议通过;三是房屋征收补偿专项资金足额到位;四是要进行社会稳定风险评估。 第十七条 市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定后,应当及时在房屋征收范围内发布房屋征收公告。 房屋征收公告主要包括下列内容: (一)征收依据、征收目的、作出房屋征收决定的人民政府、批准文号、批准时间、建设项目名称、房屋征收范围、房屋征收部门、房屋征收实施单位; (二)征收补偿方案; (三)被征收人不服房屋征收决定的,可以行使行政复议、行政诉讼的权利; (四)其他应当公告的事项。 【解读】本条是关于房屋征收决定公告内容的规定。 房屋征收决定是市、县级人民政府征收被征收人房屋的重要法律文书。房屋征收决定公告由市、县级人民政府发布,一般应张贴于征收范围内及其周围较为醒目、易于公众查看的地点,也可通过报纸、电视等新闻媒体予以公布。通过发布房屋征收决定公告,使被征收人在正常情况下了解自己已成为征收当事人,了解被征收人的权利和义务。 房屋征收决定公告的内容包括征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等救济途径事项。也就是说,公告中应当明确,被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法向作出房屋征收决定的市、县人民政府的上一级人民政府申请行政复议;或者依法向人民法院提起行政诉讼。 第十八条 市、县(市、区)人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。 【解读】本条是关于房屋征收与补偿的宣传、解释及有关事项的规定。 房屋征收与补偿工作涉及被征收人的切身利益,政策性强、时间紧,只有得到被征收人的理解和配合才能顺利完成。因此,宣传、解释是征收实施过程中非常重要的工作。宣传、解释的内容,一方面要让被征收人了解征收是为了公共利益的需要,应当服从大局,及时完成搬迁;另一方面,要让被征收人了解征收补偿的政策、补助奖励、用于产权调换的房屋情况、结算办法等,对被征收人遇到的各种问题给予耐心的解答。宣传、解释的方式可以多种多样,包括召开征收动员会、咨询会,在征收现场设立办公室等。房屋征收部门应当做好征收信访工作,对群众的来信来访要严格按照有关信访法律法规的规定办理,认真解决群众遇到的问题。 依据《物权法》第一百四十七条的规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第三十二条规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。以上规定均体现了房地一体主义原则,即房地不可分割,对房屋所有权和土地使用权的处分应当同时进行,房屋被依法征收的,其国有土地使用权也同时收回。 第十九条 被征收人对市、县(市、区)人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。 【解读】本条是关于被征收人救济渠道的规定。 本条规定被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼,体现了行政法规对房屋征收当事人双方关系的调整,明确了被征收人的救济途径。为防止和纠正在房屋征收过程中违法的或者不当的具体行政行为,保护被征收人的合法权益,保障和监督行政机关依法行使职权,明确对被征收人的救济权利是本《办法》规定的重要内容。当被征收人认为在房屋征收过程中的具体行政行为侵犯了其合法权益时,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼,体现了本《办法》规定的程序正当的原则。    

   

   

   

   

   

   

 

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

第二十条 房屋征收部门应当对拟征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织相关部门进行调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 【解读】本条是关于征收房屋情况调查登记和调查结果公布的规定。 调查登记是对征收房屋进行评估和补偿的前提和基础。 公布的原因主要由以下几个方面: 一是调查结果作为被征收房屋评估的重要依据,其公开有助于堵塞暗箱操作,防止房屋征收当事人恶意串通,骗取征收补偿款;二是增加房屋征收透明度和公信力,预防和减少房屋征收过程中,渎职犯罪的发生;三是为了公共利益的需要,依法征收,公布便于审计机关对征收补偿费用进行监督;四是调查登记结果的公开,有利于保护被征收人的知情权,促进公开、公平、公正。 为提高调查登记的效率,减少阻力,房屋征收部门应当组织房屋征收范围内镇(街道)政府(办事处)和村(居)民委员会或权属部门共同进行相关调查工作。调查登记事项,一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等,以及其他可能影响房屋价值评估的因素。 第二十一条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施下列行为,违反规定实施的,不予补偿。 (一)新建、扩建、改建房屋; (二)改变房屋、土地用途; (三)房屋析产、转让、租赁、抵押; (四)迁入户口或者分户(因婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍转业、刑满释放、解除劳动教养等原因迁入的除外); (五)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续; (六)其他不当增加补偿利益的行为。 有关部门和机构受理前款所列事项时,应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。 房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告,并书面通知规划、国土、公安、工商等部门以及公有房屋出租人。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。 【解读】本条是关于征收范围确定后,在房屋征收范围内禁止活动的规定。 本条是《条例》第十六条的规定的细化。从实践情况来开,因突击抢建而引发的矛盾纠纷,是当前矛盾纠纷冲突的一个重要方面。本条明确规定,禁止的范围主要包括以下三个方面: 1、新建、扩建、改建房屋。征收补偿主要根据被征收房屋的建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失确定,新建、扩建、改建会直接影响评估结果,增加实现公共利益需要的成本。 2、改变房屋用途。被征收房屋的用途对于补偿价格的确定有着重要的影响。给予被征收人的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿,因此,住宅用房和营业性用房有较大的差异。 3、其他不当增加补偿费用的其他行为。如违反规定迁入户口或分户、以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续等也会造成征收成本的增加,影响公共利益的实现。 另外,房屋征收部门将前款所列事项,书面通知有关部门对禁止从事的事项暂停办理相关手续,暂停期限不得超过一年,并将本条第一款、第二款在征收范围内公告,主要是为了保护被征收人的权益,防止暂停期限过长,影响被征收人的正常生活生产经营活动。本条考虑到群众现实需要,只要有不增加征收费用的书面承诺,并且不违反法律、法规规定的,可以受理有关第(四)项中规定的允许户口迁入的情况,包括:婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍转业、刑满释放、解除劳动教养等事项的办理。同时也约束政府行为,督促政府依法行政。 第三章   第二十二条 作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府对被征收人给予的补偿包括: (一)被征收房屋价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿; 【解读】本条是关于房屋征收补偿内容的规定。 本条规定的补偿包括三项: 一是对被征收人房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿,以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。 二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房;若房屋征收部门向被征收人提供了周转用房,则不必支付临时安置费。 三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。非住宅房屋停产停业损失补偿是当前拆迁矛盾纠纷问题突出的重要方面之一。本条将停产停业损失的补偿明确为房屋征收补偿的重要组成部分,有利于更好地保护被征收人的利益。 第二十三条 对被征收房屋补偿的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。 【解读】本条是对被征收房屋补偿价值确定方式的规定。 按照《城市房地产管理法》、《行政许可法》的规定,国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。依据《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)第二十四条的规定:从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。按照此规定,具有三级资质(含)以上的房地产估价机构可从事房屋征收评估。 第二十四条 房屋征收部门应当定期向社会公布具有相应资质的房地产价格评估机构及其信用情况,并适时更新。 【解读】本条是对房屋征收部门对房地产价格评估机构进行监督规范以方便被征收人择优选择评估机构的规定。 房屋征收评估涉及征收当人的切身权益,应事当尽量选用社会信誉好、综合实力强、资质等级高的房地产价格评估机构进行征收评估。《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》规定:市、县房屋征收部门应当会同房地产价格评估主管部门每年推荐一批社会信誉好、综合能力强、具有三级资质(含)以上的房地产价格评估机构名单供被征收人选择,但不得限制其他符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务。 第二十五条 确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序: (一)房屋征收部门向社会发布征收评估信息 (二)被征收人在房屋征收决定公告发布之日起15日内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知房屋征收部门 (三)被征收人在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时,超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的,按多数人意见决定不足50%的,采取摇号、抽签等方式选定 (四)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。 【解读】本条是对确定房地产价格评估机构的程序、方式方法的规定。 依据《条例》第二十条,《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第六条、第七条、第八条。 第二十六条 通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构应由公证机构依法公证,并可邀请被征收人代表、被征收房屋所在地镇(街道)人民政府(办事处)、村(居)民委员会代表到场。 【解读】本条是对通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构程序的规定。 《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第九条。 第二十七条 承担房屋征收评估工作的房地产价格评估机构不得与房屋征收当事人有利害关系,不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 【解读】本条是对承揽房屋征收评估业务的评估机构提出了严格的要求。 房地产价格评估机构凡以不正当手段获取房屋征收评估业务,必然是迎合房屋征收当事人的不当要求,或搞虚假宣传,或低收费等违背职业道德,这是明令禁止的。对此,《房地产估价规范》职业道德一章中:估价人员和估价机构不得做任何虚假的估价;估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务;估价机构应执行政府规定的估价收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外的费用,或降低收费标准,进行不正当的竞争。 第二十八条 同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 【解读】本条是对确定房地产价格评估机构数量的规定。 两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。 第二十九条 房地产价格评估机构选定或者确定后,由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,与其签订房屋征收评估委托合同。 【解读】本条是对房屋征收部门与房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同的规定。 依据《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第十条。 第三十条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录。根据评估对象和当地房地产市场状况,对评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。 【解读】本条是对房地产评估机构进行房地产征收评估工作提出的具体方法的规定。依据《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)第二十九条,估价师调查房屋状况,拍摄有关资料,并做好现场查勘记录,以备估价计算时应用,并予存档。 依据评估对象和当地房地产市场状况,对评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定:估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 第三十一条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予复核结果报告。 对复核结果有异议的,可以自复核结果送达之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内,出具书面鉴定意见。经鉴定维持复核结果的,鉴定费用由申请鉴定的当事人承担;经鉴定需要重新评估的,重新评估的费用和鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。 【解读】本条是对被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的处理方式的规定。 申请复核评估:对评估结果有异议的,自收到评估报告之日起10日内申请复核评估。异议提出有时效,并应提出书面申请复核,指出评估报告存在的具体问题。 复核评估结果:10日内复核。复核后,改变原评估结果的,应重新按要求出具复核评估报告;评估结果没有改变的,发出告知复核结果通知书,送达申请人。 评估鉴定费用:鉴定费原则上也是委托方承担,但鉴定改变原评估结果的,鉴定费由原房地产评估机构承担。复核评估费仍由原评估机构承担。评估费按照原国家建设部、国家计委1995717日发布的《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格【1995971号)为准,鉴定费按照潍坊市物价部门核定的数额为准。 第三十二条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。 【解读】本条是对房屋征收补偿形式的规定。 被征收人可以选择货币补偿或选择房屋产权调换。所谓货币补偿是指在房屋征收补偿中,以市场评估价为标准,对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。所谓产权调换是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换,计算价格后,结清差价。 第三十三条 被征收人选择货币补偿的,被征收房屋的补偿价值由受委托的房地产价格评估机构根据被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的用途、结构、成新、建筑面积等因素综合评估确定。 市房屋征收部门应当每年公布不同区位新建商品住房的均价,作为房地产价格评估机构确定被征收房屋补偿价格的参照。 【解读】本条是对被征收人选择货币补偿的被征收房屋补偿价值确定的规定。 依据山东省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》(鲁政办发【201125号)规定:住宅房屋价值补偿标准要继续按照《山东省城市房屋拆迁管理条例》确定的标准进行补偿,继续执行最低货币补偿标准和最低套型面积标准。即征收住宅房屋实行货币补偿的,货币补偿金额按照征收决定公告之日被征收住宅房屋所处区位新建普通商品房市场价格评估确定。 第三十四条 被征收人选择房屋产权调换的,市、县(市、区)人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并由房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 【解读】本条是对产权调换房屋差价结算以及旧城区改建中就近安置的规定。 一、产权调换房屋结算差价。政府在征收补偿方案中一般会明确用于产权调换房屋的地点、户型、面积等,以及选择不同地点产权调换房屋所享受的不同政策,被征收人依据各自实际需要,可以选择产权调换形式。被征收人选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值分别计算,再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。 二、因旧城区改建需要征收个人住宅的,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,应当依据城市规划对征收范围的要求和建设工程项目的性质确定。 征收个人住宅,征收范围用于住宅房屋建设,被征收人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被征收人房屋产权调换安置要求的,应当就地安置。 征收个人住宅,征收范围用于社会公益性项目或者城市基础设施建设项目的,实行异地安置。 第三十五条 产权调换房屋,应当符合下列规定: (一)符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准; (二)符合国家和省规定的质量安全标准; (三)产权清晰。 产权调换房屋应当是新建房屋;提供其他房屋的,应当征得被征收人同意。 市、县(市、区)人民政府委托建设单位建设产权调换房屋的,应当明确建设地点、建设总面积、单套建筑面积、套数、平面设计图、建设标准、价格、交房时间、质量和性能要求等事项,并与建设单位签订书面合同。 【解读】本条是对产权调换房屋质量标准的规定。 产权调换的房屋应符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准,原则上为新建房屋,提供其他房屋的,应当征得被征收人同意。市、县(市、区)人民政府应与产权调换房屋的建设单位签订书面合同。 第三十六条 被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。 【解读】本条是对被征收房屋权属、性质确认依据的规定。 《物权法》第十六条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。,《物权法》第十七条和《房屋登记办法》第二十六条都明确规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。 第三十七条 房屋征收决定公告发布前,房屋征收部门应当向规划部门发出房屋认定征询函,由规划部门会同房屋征收、市政、国土资源等部门,对拟征收范围内未经登记的房屋依法进行认定。规划部门应在收到15日内组织对未登记建筑物的合法性进行调查认定并出具书面认定报告。 房屋征收范围内未经登记的建筑,被认定为合法建筑的,应当给予补偿;未超过批准期限的临时建筑,按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。 【解读】本条是房屋征收前对未经登记的建筑先行调查、认定和处理的规定。 在房屋征收过程中,涉及的房屋有两种情况。一是已经依法登记取得的房屋;二是未依法登记没有取得房屋权属证书的房屋。 未依法登记等没有取得房屋权属证书的房屋,应由规划部门会同房屋征收、市政、国土资源等部门,对该房屋依法进行认定并于15日内出具书面认定报告。 一、认定为合法建筑的,应予以补偿。 二、未超过批准期限的临时建筑,认定是合法建筑的,未到批准使用期限拆除,会给临时建筑所有人带来一定的经济损失。因此,拆除未超过批准期限的临时建筑,应按已使用期限的剩余价值参考剩余使用期限确定。应当给予适当补偿。 三、超过了批准期限的临时建筑,依据城乡规划管理法律法规的规定应当由建设者在限期内拆除,在征收时不予补偿。 第三十八条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付1次搬迁费;被征收人从周转房迁往产权调换房屋时,房屋征收部门应当再支付1次搬迁费。 征收非住宅用房的,房屋征收部门应当按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际合理开支支付7搬迁费。具体由被选定的房地产价格评估机构评估确定。 【解读】本条是关于房屋搬迁费的规定。 被征收人选择货币补偿的支付一次搬迁费,选择从周转房迁往产权调换房屋的再支付一次搬迁费。 征收非住宅用房的由被选定的房地产评估机构依照实际合理的搬迁评估价值支付搬迁费。 第三十九条 被征收人选择货币补偿的,房屋征收部门应当向被征收人支付6个月临时安置费。 【解读】本条是关于临时安置费的规定。 被征收人选择货币补偿的,临时安置费按6个月计。 第四十条 被征收人选择房屋产权调换的,在过渡期限内,被征收人自行解决周转用房的,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费。由房屋征收部门提供周转用房的,不再向被征收人支付临时安置费。 过渡期限是指从被征收房屋腾空交付之日起至产权调换房屋交付之日推后3个月止的期间。 产权调换房屋为期房的,6层及以下房屋过渡期限不得超过24个月;7层及以上房屋过渡期限不得超过36个月。 因房屋征收部门的责任致使产权调换房屋不能按期交付,被征收人自行解决周转用房的,自逾期之日起6个月内交付的,临时安置费增加50%;超过6个月仍不能交付的,临时安置费增加1倍。房屋征收部门提供周转用房的,自逾期之日起,房屋征收部门应当付给被征收人临时安置费。 【解读】本条是关于被征收人选择房屋产权调换的,临时安置费的支付规定。 本条对过渡期限做了明确规定,既约束了房屋征收部门的延期交房行为,同时也照顾了被征收人的利益。 第四十一条 被征收人自费安装的有线电视按照价格主管部门规定的新装有线电视一次性建设费给予补偿;被征收人自费安装的固定电话、宽带、空调、太阳能等移装费按照市场价格给予补偿;被征收人自费开户的管道燃气、暖气,按照实际缴纳的开户费用给予补偿。 【解读】本条是对被征收人自费安装、开户项目的补偿规定。 如果被征收房屋评估价值中未包括自费安装、开户项目的,需单独补偿。 第四十二条 被征收房屋已经装饰装修的,补偿价值由承担被征收房屋评估的房地产价格评估机构结合成新评估确定,并出具单项装饰装修评估报告。 【解读】本条是对被征收房屋装饰装修单独进行评估的规定。 《国有土地上房屋征收评估办法》(建房【201177号)规定:被征收房屋室内装饰装修价值,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 装饰装修价值评估应当考虑被征收房屋的装饰装修的新旧程度、装修成本等影响装饰装修价值的因素。      第四十三条 因征收非住宅房屋造成停产停业的,房屋征收部门可根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予适当补偿。具体数额由被选定的房地产价格评估机构评估确定。 【解读】本条是关于征收房屋造成停产停业损失补偿的规定。 依据《山东省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》规定,给予征收房屋停产停业损失补偿,应当符合下列条件:  ()房屋权属证书和房屋登记薄记载的房屋用途为生产、经营用房等非住宅用途;  ()具有合法的营业执照、税务登记证并有近期纳税记录;  ()房屋权属证书和房屋登记薄、营业执照、税务登记证注明的营业地点相一致。 被征收人选择货币补偿的,可以给予一次性停产停业损失补偿,具体标准应在补偿方案中合理确定。停产停业损失补偿金额可以由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构评估确定。 在规定的过渡期限内,房屋征收部门为被征收人提供非住宅临时安置用房的,不需支付停产停业损失补偿。 第四十四条 被征收人只有1套住宅房屋且房屋建筑面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积标准,可向房屋征收部门提出住房困难申请并出示相关证明,房屋征收部门应在新闻媒体或征收现场公示,公示时间不少于7日。公示无异议的,在征收政策上给予适当照顾: (一)选择货币补偿的,货币补偿的金额按照被征收房屋最低套型面积确定市场评估价值。 (二)选择产权调换的,被征收房屋的补偿金额依据被征收房屋最低套型面积确定的市场评估价值,按照被征收房屋的补偿金额与产权调换房屋的价值进行差价结算。 (三)被征收人既符合申请保障性住房条件,又符合最低套型面积补偿条件的,应由被征收人选择最低套型面积补偿或者住房保障方式,但不得重复享受。 (四)被征收人已享受政府住房保障政策的,按被征收房屋的证载面积进行补偿。 【解读】本条是对被征收房屋面积低于国家最低套型面积标准处理及被征收人符合住房保障政策处理的规定。 对被征收房屋面积低于国家最低套型面积的,依据山东省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》(鲁政办发【201125号)的规定:被征收人只有一套住宅房屋,且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的,市、县级人民政府应当按照设区市已确定的最低套型面积标准对被征收人进行货币补偿或者提供用于产权调换的安置房屋。 对于住房保障政策,山东省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》(鲁政办发【201125号)及《山东省国有土地上个人住宅房屋征收优先住房保障办法》中都明确:征收个人住宅,被征收人既符合申请廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房等保障住房条件,也符合享受最低套型面积补偿条件的,市、县级房屋征收部门要征求被征收人意见,由被征收人选择最低套型面积补偿或者住房保障方式。 被征收人已享受政府住房保障政策的,按被征收房屋的证载面积选择货币补偿或产权调换。 第四十五条 未经主管部门批准,自行将住宅房屋改为经营性用房或其他非住宅用房的,被征收房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点、时间一致,并在房屋征收公告发布前连续合法经营,有正常纳税记录2年以上的,结合其经营情况、经营年限及纳税等实际情况适当提高补偿标准,但提高幅度不得超过住宅房屋评估价值的20% 【解读】本条是对被征收房屋住改非补偿的规定。 所谓住改非房屋是指产权性质为住宅,但已依法取得营业执照成为经营性用房。其形成原因十分复杂,有部门之间缺乏协调,管理不到位造成的;也有在经济转型、体制转轨时期,为促进就业,鼓励下岗职工兴办的,多属于历史遗留问题。 住改非房屋,既有不合法的方面,又有合理的成分,处理时应当遵循尊重历史,实事求是的原则。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电【200342)规定:对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可依据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。 本条中提高补偿标准,但提高幅度不得超过住宅房屋评估价值的20%的规定是依据潍坊市的实际并参考外地标准制定。 第四十六条 房屋征收部门与被征收人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。 补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。 【解读】本条是关于征收补偿协议内容和当事人不履行协议情形的规定。 征收补偿协议是约定征收当事人之间权利与义务关系的合同。依法订立的补偿协议,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除协议。依法订立的协议,受法律保护。 本条第一款对补偿协议的主要内容作了规定。一般包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。此外,协议一般还包括违约责任、解决争议的办法等内容。补偿协议的内容,双方当事人协商一致后可以修改。对于实行货币补偿的,补偿协议主要应载明补偿金额和支付期限、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限等;对于实行产权调换的,补偿协议主要应载明用于产权调换房屋的地点和面积、被征收房屋与产权调换房屋的差价结算、临时安置费或者周转用房、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。 本条第二款对征收当事人一方不履行协议的处理情况作了规定。补偿协议订立后,一方不履行的,另一方当事人可以向人民法院提起诉讼,要求对方承担相应的违约责任。 第四十七条 在规定的征收补偿签约期限内签订补偿协议并完成搬迁的,房屋征收部门对被征收人给予奖励和补助:奖励的总额最高为被征收房屋评估价值的20%,补助数额可结合项目实际在补偿方案中明确。 未在规定签约期限内签订补偿协议并完成搬迁的,不享受奖励。 【解读】本条是对在规定的征收补偿签约期限内签订补偿协议并完成搬迁的进行奖励和补助的规定。 为了保障被征收人的利益,确保征收补偿工作的顺利进行。将奖励总额限定为被征收房屋评估价值的20%,目的是为了平衡和规范全市房屋征收秩序,防止各项征收项目为了加快房屋征收速度,人为提高补助和奖励标准,不但增加了房屋征收成本,还导致各项目间相互攀比,造成房屋征收秩序混乱。 补助主要针对特殊困难家庭而采取的救助措施,具体符合人员和补助金额可通过在征收范围内公示的形式来确定,补助数额可结合项目实际在补偿方案中明确。 第四十八条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。 被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。 【解读】本条是关于市、县级人民政府作出补偿决定的情形,补偿决定内容和不服补偿决定的救济的规定。 一、市、县级人民政府作出补偿决定  ()市、县级人民政府作出补偿决定的情形有两种: 一是在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。房屋征收中,当事人可能由于对补偿方式和补偿金额、用于产权调换房屋的用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项持有不同看法,从而导致补偿协议一时无法达成。为避免房屋征收当事人各执己见、相互扯皮,久拖不决,本条规定在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。房屋征收部门报请作出补偿决定的时间,应当是在征收补偿方案确定的签约期限之后。 二是房屋所有权人不明确。被征收房屋所有权人不明确是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼等情形。由于房屋所有权人不明确,补偿的对象也就不确定,往往难以进行补偿。在此情况下,不能因此就降低或不对此类房屋进行补偿,又不能因此久拖不决影响整个征收补偿工作。为保证被征收人的合法权益和房屋征收工作的顺利进行,除对达不成补偿协议的被征收人作出补偿决定外,对被征收房屋所有权人不明确的也有必要依法作出补偿决定。  ()补偿决定应当在房屋征收范围内公告。 市、县级人民政府依据征收补偿方案作出的补偿决定,应当依法送达被征收人,并按照本办法的规定在征收范围内公告。 二、被征收人对补偿决定不服的救济途径 补偿决定是一项具体行政行为,本条规定被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。 第四十九条 实施房屋征收应当先补偿,后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 【解读】本条是关于征收人征收补偿义务和被征收人搬迁义务的规定。 一、征收房屋应坚持先补偿、后搬迁的原则 本条从规范征收房屋补偿与住户搬迁的先后关系入手,通过确立先补偿、后搬迁的原则,来保障被征收人获得充分补偿,遏制不补偿就强行搬迁的违法征收行为。 需要说明的是,先补偿、后搬迁包含两种情况:一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致,签订协议,双方按协议履行相关的给付义务;二是征收当事人未达成补偿协议,市、县级人民政府已经依法作出补偿决定,货币补偿已经专户存储、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先补偿。补偿方式不同,具体情况也会有所不同。 二、在征收人依法予以补偿后。被征收人应当履行按时搬迁义务 在征收过程中,会出现房屋征收部门与被征收人达成协议和达不成协议两种情况。对于双方按照本办法第四十六规定达成协议的,只要征收人已对被征收人作出补偿,被征收人就须按照协议中关于搬迁期限的约定,在限期内完成搬迁。如果被征收人在征收人补偿后,没有按照协议约定如期搬迁的,就属于违约行为,房屋征收部门可以依约向法院提起诉讼,要求被征收人按照协议约定履行搬迁义务。如果房屋征收部门与被征收人达不成协议的,房屋征收部门可以依照本办法第四十八条规定报请作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定,补偿决定会对征收人的补偿义务和被征收人的搬迁义务加以确定,在征收人作出补偿后,被征收人也必须按照补偿决定确定的搬迁期限履行搬迁义务;仍不履行的,则可能导致被依法强制搬迁。 三、对非法逼迫搬迁行为的禁止性规定 首先,市、县级人民政府作为代表公共利益的征收主体,其人民政府的本质决定了不能采用暴力、胁迫或者擅自中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁;其次,因为征收的主体只限市、县级人民政府,即便具体从事征收工作的征收实施单位,也是接受市、县级人民政府房屋征收部门的委托开展工作,因此也必须在委托事项范围内从事征收工作,不得采取上述非法方式逼迫被征收人搬迁。 第五十条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 【解读】本条是关于补偿决定强制执行的规定。 一、申请法院强制执行 1.被征收人在法定期限内既不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不履行补偿决定,这种情况下就需要通过非诉强制措施来达到实现补偿决定、稳定补偿关系、推动征收实施的目的。 2.对申请法院强制执行的条件予以了严格规定。规定强制执行申请必须以被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不在补偿决定规定的期限内搬迁为前提。 3.申请法院强制执行的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。由于征收决定的主体、征收补偿的主体以及补偿决定的主体都是市、县级人民政府,依据《行政诉讼法》第六十六条规定,当被征收人在法定期限内不提起诉讼又不履行具体行政行为的,只能由作出具体行政行为的行政机关申请人民法院强制执行。因此申请法院强制执行的主体是作出征收决定的市、县级人民政府。申请的法院依据《行政诉讼法》的规定,一般为不动产所在地的基层人民法院。 二、法院强制执行申请书的必备内容 要求市、县级人民政府在申请人民法院强制执行前,必须要落实好货币补偿款或者提供产权调换房屋、周转用房。 市、县级人民政府向法院申请强制执行,除了提交申请书以外,还应提交征收决定、补偿决定以及人民法院认为需要提交的其他材料。 三、申请人民法院强制执行的是补偿决定 本条规定的政府申请人民法院强制执行,强制执行的依据是补偿决定而不是征收决定。补偿决定针对的是特定的被征收人,可执行内容明确而具体:一是明确政府给予的补偿,如补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、过渡方式和过渡期限等事项;二是明确被征收人的搬迁义务及期限。在政府履行其补偿义务的前提下,被征收人应当履行其搬迁义务。因此,政府申请人民法院强制执行时,法院强制执行的应当是补偿决定而不是征收决定,即主要是强制被申请人即被征收人履行其搬迁义务。 第五十一条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 审计机关应当加强对征收补偿费用使用和管理情况进行监督,并公布审计结果。 【解读】本条是关于房屋征收补偿档案管理、分户补偿情况公开以及对补偿费用使用情况进行审计监督的规定。 房屋征收补偿档案资料不仅是征收过程的重要依据,也记录了城市和社会发展变迁的历史过程,补偿档案等原始凭证还为历史遗留问题的解决处理提供了依据。房屋征收档案是城市建设档案的重要组成部分,建立、健全房屋征收档案管理制度,妥善地管理好房屋征收档案资料,是房屋征收部门的职责。 房屋征收补偿档案资料包括:征收决定发布前的相关会议纪要;征收决定发布所依据的相关规划、立项资料;征收决定发布前的群众听证和征求意见等资料;征收补偿方案;征收决定及公告;委托征收实施单位的合同;委托价格评估机构的合同;整体评估报告和分户评估报告;通知有关部门停止办理相关手续的书面通知;分户补偿资料;补偿协议;达不成补偿协议的,由市、县级人民政府作出的补偿决定及有关资料;申请人民法院强制执行的材料;监察、审计部门对征收工作进行监督检查、审计的材料;其他与征收有关的档案资料。 本条第一款是征收部门主动公开,接受监督。第二款则是通过审计部门专门审计征收补偿费用的使用情况进行监督,这是公开透明的机制保障。征收是政府行为,征收补偿主体是市、县级人民政府,征收补偿费用的管理和使用应由政府审计部门进行审计监督,这在保障依法依规补偿、公平补偿的同时,也确保了政府财政资金的安全与合规使用。 第五十二条 房屋征收部门负责房屋征收与补偿完成后的房屋拆除市场管理工作。房屋征收实施单位应当按照相关规定,组织具有相应资质的施工单位拆除房屋,并将有关资料报送房屋征收部门备案。 【解读】本条是对房屋征收与补偿完成后的房屋拆除的规定。 拆除房屋是工程施工行为的一种,应当由具备相应拆除资质的施工单位承担具体拆除施工,只有这样,工程的实施和施工安全才有保障。 第五十三条 房屋征收部门应当在被征收房屋拆除后30日内,持房屋征收决定、补偿协议、房屋所有权证书等相关材料办理房屋所有权注销登记手续,相关部门应予以配合。 【解读】本条是对被征收房屋拆除后办理房屋所有权注销登记手续的规定。 本条规定房屋征收部门到房产管理部门办理房屋注销登记手续,缴销原房屋权属证书,而不是由被征收人办理上述手续。将房屋征收部门到当地房产管理部门办理房屋注销登记手续的时间限制在拆除房屋后三十日内,是为了保证城市房屋产权产籍档案管理的准确和完善。 第五十四条 被征收人因房屋征收重新购置住房的,税务部门按规定对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税,成交价格超过征收补偿款的,对超过部分征收契税。 【解读】本条是对被征收人因房屋征收重新购置住房时免征契税的规定。 财政部国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税【201282号)第三项规定:市、县级人民政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。 第五十五条 被征收人在房屋拆除后,需要办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、燃气、低保、社会保险等相关手续的,可以凭补偿协议到公安、邮政、电信、公用事业、民政、人力资源和社会保障等部门或者单位办理,相关部门或者单位应按照有关规定给予办理。 【解读】本条是对房屋拆除后被征收可以凭补偿协议办理各种手续的规定。 被征收人与房屋征部门签定征收补偿协议时,被征收房屋的所有权证书同时交付房屋征收部门,在新的房屋所有权证书办理前可以凭补偿协议按照有关规定办理相关手续。 第五十六条 征收房屋涉及到被征收人子女入学、入托的,被征收人子女可以在现居住地学校或幼儿园就读,也可以在回迁居住地学校或幼儿园就读;选择临时居住地学校或幼儿园,由教育行政主管部门就近安排。被征收人凭户口本和补偿协议到居住地教育行政主管部门办理有关手续,就读学校或幼儿园不得收取择校费或者以非本学区学生为由拒绝学生入学、入托和收取其他费用。 【解读】本条是对被征收人子女入学、入托的规定。 为了切实保障被征收人的利益,减轻被征收人子女入学或入托的负担,征收房屋涉及到被征收人子女入学、入托的,被征收人可凭户口本和补偿协议到相关部门办理手续,相关部门不得以任何理由拒绝和收取其他费用。 第五十七条 征收房屋涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化街区的,依照有关法律、法规的规定办理。征收房屋涉及古树名木的,应当依法予以保护;其它花木、绿地,由林业、园林主管部门按照有关规定进行办理。 【解读】本条是关于征收特殊房屋法律适用的规定。 军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化街区的征收,涉及到国家建设及军事秘密、宗教政策、文物保护等,对特殊房屋的征收需要依照《军事设施保护法》、国务院宗教事务局、建设部《关于城市建设中拆迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见的通知》(国宗发【199321号)、《文物保护法》等相关法律、法规的规定办理。 第五十八条 房屋征收与补偿过程中,需要迁移公共设施或者各种管线的,电信、电力、广播电视、国防光缆、供水、燃气、热力、消防等产权单位按照城市规划要求,在规定的期限内完成迁移。 【解读】本条是对房屋征收中需要迁移公共设施或者各种管线的规定。 房屋征收中需要迁移公共设施或者各种管线的,由各责任部门在规定的期限内完成迁移。 其中国防光缆的迁移需按照1982920日,国务院、中央军委颁布《关于保护通信线路的规定》中有关保护国防通信线路的规定执行。《关于保护通信线路的规定》明确规定:在通信线路沿线附近建筑施工、筑路、兴修水利、农田建设、植树造林、砍伐树竹、运输超高超大物件、架设线路、敷设管道和进行水下作业等,如有可能危及通信线路安全,应事先取得通信部门同意,并采取技术防范措施以后方可动工。 第五十九条 被征收房屋拆除灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金: (一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主; (二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。 【解读】本条是对被征收房屋住宅专项维修资金结余返还的规定。 依照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三十六条房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;(二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金结余返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。 第六十条 搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准,由潍坊市人民政府制定并向社会公布。 【解读】本条规定了房屋搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的制定主体。     第四章 罚则 第六十一条 有下列行为之一的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定进行处理: (一)市、县(市、区)人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的; (二)采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的; (三)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的; (四)房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的。 【解读】本条是关于对征收工作人员渎职行为及暴力搬迁等非法搬迁处理的规定。 依据《条例》第三十条、第三十一条、第三十三条、第三十四条的相关规定,对市、县(市、区)级人民政府及房屋征收部门的工作人员的渎职行为和违规、违法行为按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的内容承担相应的法律责任。房屋征收中法律责任主要包括行政责任、刑事责任和民事责任三大类。 第六十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 【解读】本条是关于对采用暴力、威胁等方法阻碍征收工作的行为进行处理的规定。 出于公平的考虑,为了保障依法进行的房屋征收补偿工作能够顺利实施,切实维护公共利益和绝大多数被征收人的利益,条例也规定了被征收人或者其他有关人员的法律责任。个别被征收人或者其他有关人员对征收补偿的不满,通过暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收工作的,权力机关应当按照《治安管理处罚法》、《刑法》的有关规定依法予以处罚。     第五章   第六十三条 涉及到国有土地上非公共利益项目拆迁,可通过协商购买的方式解决,当事人达成协议后,按有关规定,到国土、规划、住建等部门办理相关手续。 【解读】本条是关于非公共利益国有土地上房屋拆迁的规定。 参照全国普遍做法结合我市城市建设中的实际需要而作出的规定。 该类建设项目房屋拆迁,从全国各地城市化建设来看,普遍通过双方协商购买这一方式解决,没有强制性。从目前的实践来看,非公共利益与公共利益往往是很难完全分离,有时候相互交织,甚至在一定条件下,还会相互转化。 第六十四条 本办法自2018315日起施行,有效期至2020314日。2013314日印发的《潍坊市人民政府关于印发<潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法>的通知》(潍政发〔20137号)同时废止。 【解读】本条是关于本办法施行日期、原办法废止日期以及本办法与原办法衔接的规定。 

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

 

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

    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